Actualizado el 15/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
En una subasta, las cargas anteriores al crédito que se ejecuta subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas; las cargas posteriores se cancelan con la venta (arts. 669 y 674 LEC). Por eso, antes de pujar, es imprescindible leer la certificación de cargas del Registro de la Propiedad: es el documento que dice exactamente qué gravámenes seguirán pesando sobre el inmueble después de comprarlo.
¿Qué son las cargas de un inmueble?
Las cargas son gravámenes inscritos en el Registro de la Propiedad que limitan o afectan al inmueble. Las más habituales:
- Hipotecas: garantía de un préstamo sobre la finca.
- Embargos: anotaciones por deudas del titular (a favor de bancos, Hacienda, Seguridad Social u otros).
- Servidumbres: derechos de un tercero sobre la finca (paso, luces, vistas).
- Condiciones resolutorias, usufructos, afecciones fiscales y otras.
La regla clave: anteriores subsisten, posteriores se cancelan
El criterio depende del rango de cada carga respecto al crédito que se ejecuta en la subasta:
| Tipo de carga | Qué pasa al comprar |
|---|---|
| Cargas anteriores al crédito ejecutado | Subsisten. El adjudicatario se subroga en ellas (art. 669.2 LEC) |
| Cargas posteriores al crédito ejecutado | Se cancelan mediante mandamiento del Registro (art. 674 LEC) |
Es lo que se conoce como purga de cargas: la venta limpia las posteriores, pero no las anteriores. Comprar sin mirar el rango es el error más caro de una subasta.
La certificación de cargas: tu documento de cabecera
Es una certificación de dominio y cargas que el Registro emite dentro del procedimiento (art. 656 LEC) y que se incorpora a la subasta. En ella verás la titularidad, la descripción de la finca y la lista de cargas con su fecha de inscripción, lo que permite situar cada una antes o después del crédito ejecutado. Además de la certificación, una nota simple actualizada del Registro te da una foto reciente de la situación.
Deudas que no son cargas registrales pero también te afectan
Ojo con dos deudas que no aparecen como carga inscrita y aun así siguen al inmueble:
- IBI: el bien queda afecto al pago del IBI de los ejercicios no prescritos (art. 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales).
- Gastos de comunidad: el adquirente responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una carga es anterior o posterior?
Por la fecha de inscripción que consta en la certificación de cargas y en la nota simple del Registro. Se compara la fecha de cada carga con la del crédito que se ejecuta en la subasta: las inscritas antes son anteriores (subsisten) y las inscritas después son posteriores (se cancelan). Si el rango no está claro, conviene consultarlo con un profesional antes de pujar.
¿Tengo que pagar la hipoteca anterior que subsiste?
Si una carga anterior subsiste, el adjudicatario se subroga en la responsabilidad derivada de ella (art. 669.2 LEC), por lo que su importe pendiente forma parte del coste real de la compra. Debes descontarlo de tu puja máxima. Las cargas posteriores, en cambio, se cancelan y no las asumes.
¿Las deudas de comunidad y el IBI se cancelan con la subasta?
No. No son cargas registrales que se purguen con la venta, sino deudas que quedan afectas al inmueble. El IBI de los ejercicios no prescritos y los gastos de comunidad de la anualidad en curso más los tres años anteriores pueden reclamarse al nuevo propietario. Conviene pedir a la comunidad un certificado de deudas pendientes.
¿Dónde consigo la certificación de cargas de una subasta?
La certificación de dominio y cargas se incorpora al expediente de la subasta y se puede consultar desde la ficha del Portal del BOE. En Auctico enlazamos directamente a la certificación de cargas y al edicto oficial de cada subasta para que la revises antes de pujar.
Información basada en la LEC, el TRLHL y la LPH. No es asesoramiento jurídico; la situación concreta de cada finca se acredita con su certificación de cargas y su nota simple.