Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.

Comprar una casa en subasta puede salir bien de precio, pero el comprador asume riesgos que en una compraventa normal no existen: la posesión, porque el inmueble puede estar ocupado; las cargas anteriores al crédito ejecutado, que subsisten y se heredan (arts. 668.2, 669.2 y 670.5 LEC); el estado real del inmueble, que casi nunca se puede ver por dentro; y la iliquidez del dinero, porque el depósito queda bloqueado y el resto del precio se paga en veinte días (art. 670.1 LEC). Los cuatro son evaluables antes de pujar con documentación pública.

Quien vende alertas no tiene incentivo para insistir en esto. Auctico vende información, así que aquí está el inventario completo con el artículo aplicable. No es asesoramiento jurídico.

Los siete riesgos, cómo se detectan y qué cuestan

Riesgo 1: la posesión, el más caro

El Portal debe expresar con el posible detalle la situación posesoria, o que el inmueble está desocupado si se acredita cumplidamente (art. 661.1 LEC). Si el tribunal ya declaró que los ocupantes no tienen derecho a permanecer, consta en la publicidad (art. 661.2 LEC) y el lanzamiento se acuerda de inmediato, con día y hora exacta (art. 675.2 LEC). Sin esa declaración, debes pedirlo dentro del año siguiente a la adquisición; después solo cabe el juicio que corresponda. Se resuelve tras una vista señalada en diez días (art. 675.3 LEC), y si es vivienda habitual del ejecutado el plazo para desalojar es de un mes, prorrogable otro mes con motivo fundado (art. 704.1 LEC). La ley fija hitos, no un plazo total. Peor caso: ocupante con título. Un arrendatario de vivienda puede continuar hasta cumplir cinco años, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, aunque el derecho de este se resuelva por la enajenación forzosa (art. 13.1 LAU): compras un inmueble arrendado. Ver comprar un piso ocupado en subasta.

Riesgo 2: las cargas anteriores subsisten, y el peligro es la que no ves

Las cargas anteriores al crédito del actor continúan subsistentes y, por el solo hecho de participar, el licitador las admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de ellas (arts. 668.2 y 669.2 LEC), lo que se reitera para el adjudicatario (art. 670.5 LEC). Lo posterior se cancela: el letrado de la Administración de Justicia manda cancelar todas las inscripciones y anotaciones posteriores (art. 674 LEC). El matiz que casi nadie explica es que las cargas anteriores conocidas ya están descontadas del precio de salida, porque el bien sale a subasta por el avalúo menos el importe de las anteriores cuya preferencia resulte de la certificación registral (art. 666.1 LEC); si igualan o exceden ese valor, la ejecución sobre el bien se suspende (art. 666.2 LEC). El riesgo real es la carga mal cuantificada o la que entró después: pasados seis meses desde la certificación puede pedirse nota simple registral actualizada, que se incorpora al Portal (art. 656.2 LEC). Ver cargas en una subasta.

Riesgo 3: compras un inmueble que probablemente no has visto

Por el mero hecho de pujar se entiende que aceptas como suficiente la titulación que consta en autos, o que no exista titulación (art. 669.2 LEC); en las subastas de la Agencia Tributaria se advierte además de que los licitadores no tendrán derecho a exigir otros títulos de propiedad que los aportados al expediente (art. 101.4.a del RD 939/2005). Sí hay una vía para verlo: durante el periodo de licitación cualquier interesado puede solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble, que lo comunica a quien estuviere en la posesión pidiendo su consentimiento (art. 669.3 LEC). Como depende de ese consentimiento no está garantizada, aunque el Portal indica si procede (art. 668.2 LEC). Sin acceso, la estimación se construye con antigüedad, superficie catastral, información gráfica y urbanística de la finca (art. 668.3 LEC), inspección técnica del edificio, derramas aprobadas y precios de cierre de la zona. Y hay que presupuestar el certificado de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021).

Riesgo 4: las dos deudas que viajan con el inmueble

• Comunidad de propietarios. El adquirente responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores; el piso queda legalmente afecto (art. 9.1.e de la Ley 49/1960). Ojo: la certificación de deudas que ese artículo exige se aporta en el instrumento público de transmisión, y una adjudicación judicial no funciona así, así que nadie te la entrega. Pídela a la administración de la finca.
• IBI. En los cambios de titularidad el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos de la Ley General Tributaria (art. 64.1 del RDLeg 2/2004), que se exige con los propios bienes por derivación si la deuda no se paga (art. 79.1 LGT). Las administraciones tienen además preferencia sobre cualquier acreedor o adquirente para cobrar lo devengado en el año natural en que se exige el pago y en el inmediato anterior (art. 78 LGT).

Riesgo 5: el dinero se inmoviliza y la financiación va a contrarreloj

Desde la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, para pujar por un inmueble hay que consignar previamente el 20 % del valor de subasta, o un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior, y el letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo (art. 669.1 LEC). Muchas fuentes siguen citando el 5 % anterior: comprueba el del expediente. En la Agencia Tributaria es del 5 o del 10 % del tipo (art. 101.4.c del RD 939/2005).

Finalizada la subasta se devuelven los depósitos salvo el del mejor postor, y siguen retenidos los de quienes pidieran reserva de postura (art. 652.1 LEC). El resto se consigna en los veinte días siguientes al cierre (art. 670.1 LEC); en vía administrativa, en los quince siguientes a la notificación de la adjudicación (art. 101.4.f del RD 939/2005). Si no pagas, pierdes el depósito (art. 653.1 LEC). La hipoteca es posible pero incómoda: ninguna entidad tasa y firma en veinte días sin preparación previa, aunque el rematante puede reclamar testimonio del decreto de aprobación del remate para constituir la hipoteca del número 12.º del art. 107 de la Ley Hipotecaria, y esa solicitud suspende el plazo de pago (art. 670.6 LEC).

Riesgo 6: puedes ganar la subasta y quedarte sin el inmueble

Ser el mejor postor no es ser propietario. Si la mejor postura es inferior al 70 % del valor de subasta, el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar escrito indicando que otra persona mejora el precio ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % de ese valor, o inferior si basta para satisfacer por completo al ejecutante (art. 670.3 LEC): si la mejora se materializa, te devuelven el depósito y se acabó. Sin mejora, el remate se aprueba si alcanza el 50 % del valor de subasta, o el 40 % cuando cubra por completo el crédito del ejecutante; y en vivienda habitual del deudor no se aprueba por menos del 70 %, salvo por la cantidad debida al ejecutante con un mínimo del 60 % (art. 670.3 LEC). Se añaden incidencias que están en la ley y no en los folletos: el ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente lo debido antes de la aprobación del remate (art. 670.7 LEC); una tercería de dominio admitida suspende la ejecución sobre ese bien (arts. 595 y 598.1 LEC); el concurso del deudor la deja sin efecto aunque ya se hubiera iniciado (art. 649.1 LEC); y contra el decreto que aprueba o deniega el remate cabe recurso directo de revisión (art. 670.3 LEC).

Riesgo 7: la fiscalidad no está en el tipo de salida

La adquisición tributa por Transmisiones Patrimoniales (RDLeg 1/1993) o por IVA (Ley 37/1992) según el transmitente y el tipo de inmueble, más AJD cuando proceda. En las subastas de la Agencia Tributaria se advierte expresamente de que en el tipo no se incluyen los impuestos indirectos que graven la transmisión (art. 101.4.b del RD 939/2005). Desglose en la guía de impuestos y gastos al comprar en subasta.

Ver subastas con su situación posesoria y sus cargas

Riesgos que se creen y no existen, y riesgos que se ignoran

• Mito: heredas todas las deudas del anterior propietario. No. Sus deudas personales no van con el inmueble y las anotaciones posteriores se cancelan (art. 674 LEC). Sí asumes las cargas reales anteriores (art. 670.5 LEC) y las afecciones de comunidad e IBI.
• Mito: hay que pagar todo el día del remate. No: veinte días desde el cierre en vía judicial (art. 670.1 LEC) y quince desde la notificación de la adjudicación en la administrativa (art. 101.4.f del RD 939/2005). El depósito sí es previo.
• Mito: la plusvalía municipal la paga el comprador. No: en transmisiones onerosas el sujeto pasivo es quien transmite el terreno (art. 106.1.b del RDLeg 2/2004), salvo sustituto si el transmitente es persona física no residente (art. 106.2).
• Riesgo ignorado: creer que cualquiera puede ceder el remate. Solo el ejecutante y los acreedores posteriores participan con ese derecho (art. 647.3 LEC). Ver cesión de remate.
• Riesgo ignorado: dar por hecho que el tipo ya es un descuento. Es el avalúo menos cargas anteriores preferentes (art. 666.1 LEC) y, en ejecución hipotecaria, el precio tasado en la escritura, que no puede bajar del 75 % del valor de la tasación (art. 682.2.1.º LEC). Puede quedar por encima del mercado actual.

Checklist antes de pujar

1. Lee el edicto y los anexos del Portal, no el resumen: ahí están la certificación de dominio y cargas y la minoración de cargas preferentes (art. 668.2 LEC).
2. Comprueba la fecha de esa certificación y si consta nota simple actualizada (art. 656.2 LEC).
3. Identifica si el tipo ya tiene cargas descontadas y por qué importe (art. 666.1 LEC).
4. Busca la situación posesoria y si hay declaración previa sobre los ocupantes (art. 661.2 LEC).
5. Si hay arrendamiento, averigua fecha y duración (art. 13.1 LAU).
6. Solicita la inspección si el Portal indica que procede (art. 669.3 LEC).
7. Pide el certificado de deudas y las actas con derramas a la administración de la finca.
8. Comprueba el IBI pendiente y si la superficie catastral cuadra con la realidad.
9. Verifica el porcentaje exacto del depósito de esa subasta (art. 669.1 LEC).
10. Cierra la financiación antes de pujar, contando con los veinte días y la vía del art. 670.6 LEC.
11. Suma el desembolso total: remate, cargas subsistentes, deudas afectas, impuestos, reforma y coste de recuperar la posesión.
12. Contrasta con precios de cierre, no de anuncio. Terminología en el glosario y cifras agregadas en datos de subastas.

Conclusión: el descuento remunera el riesgo

Una subasta no es una ganga automática. El diferencial de precio no es un regalo: es la compensación por asumir incertidumbre de posesión, cargas, estado y plazos, y por un trabajo de comprobación que el comprador de una vivienda normal no hace. Quien lo hace con documentación oficial convierte el riesgo en un número; quien no, no compra barato, compra a ciegas. Si es tu primera operación, empieza por cómo comprar una vivienda en subasta y descarta sin sentimentalismos: la mayoría de expedientes no merecen una puja.

Preguntas frecuentes