Actualizado el 18/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
La cesión de remate es la facultad de traspasar a un tercero el derecho a adquirir el bien ganado en una subasta: el rematante cede su posición y el inmueble se adjudica directamente al cesionario, que pasa a ser el comprador. Como regla general, solo puede reservarse esta facultad el ejecutante —o los acreedores posteriores—, no cualquier postor, y debe declararla al hacer su puja (art. 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Qué es exactamente la cesión de remate?
Cuando alguien gana una subasta se convierte en rematante y adquiere el derecho a que el bien se le adjudique tras pagar el precio. La cesión de remate permite que ese derecho no se ejercite en nombre propio, sino a favor de un tercero (el cesionario), de modo que el decreto de adjudicación se expide directamente a nombre de este último. No hay, por tanto, una primera compra del rematante y una reventa posterior: hay una única adjudicación que recae ya en el cesionario. Es una figura muy utilizada por bancos y fondos que pujan por su propia deuda y luego colocan el inmueble en un inversor final.
¿Quién puede ceder el remate?
Aquí está el malentendido más habitual. La ley no permite a todo postor reservarse la facultad de ceder. Solo pueden hacerlo:
- El ejecutante (el acreedor que promueve la subasta para cobrar su deuda).
- Los acreedores posteriores personados en el procedimiento.
Así lo fija el art. 647.3 LEC: «solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero». La misma facultad corresponde al ejecutante cuando, a falta de postores, solicita la adjudicación del bien (art. 671 LEC). En consecuencia, un particular que puja como postor cualquiera no puede adjudicarse el bien y después cederlo a otro por esta vía procesal: si quiere transmitirlo, tendrá que comprarlo y luego venderlo, con las dos transmisiones y los dos impuestos que ello implica.
El requisito imprescindible: declararlo al pujar
La reserva de la facultad de ceder debe hacerse constar en el momento de la puja, no después. Si el ejecutante no manifiesta esa reserva al pujar (o al solicitar la adjudicación), pierde la posibilidad de ceder por el cauce del art. 647.3 LEC. Este detalle es decisivo también en lo fiscal, como se explica más abajo.
¿Cómo se formaliza la cesión?
En la subasta de bienes inmuebles, el art. 670.7 LEC establece cómo se materializa. La cesión se verifica mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con estos elementos:
| Elemento | Detalle |
|---|---|
| Quién comparece | El cedente (rematante) y el cesionario, que debe aceptar la cesión |
| Ante quién | El letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial) |
| Cuándo | Previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate |
| Forma | Se hace constar documentalmente en el procedimiento |
Verificada la cesión y pagado el precio, se dicta el decreto de adjudicación a favor del cesionario y se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad, cancelándose las cargas posteriores igual que en cualquier adjudicación.
Plazos: cuándo hay que ceder y pagar
La cesión va unida al pago del precio del remate, cuyo plazo marca el art. 670.1 LEC:
- 40 días desde el cierre para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total del remate (art. 670.1 LEC). La cesión debe verificarse previa o simultáneamente a ese pago.
- 20 días para que el ejecutante solicite la adjudicación cuando no haya postores o las posturas sean insuficientes (art. 671 LEC); también entonces puede reservarse la facultad de ceder.
Fuera de esos plazos la cesión por esta vía ya no es posible: quedaría como una compraventa ordinaria posterior entre el adjudicatario y el tercero.
Fiscalidad: ¿quién paga el ITP?
El impuesto que grava la adquisición —normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado en el RDLeg 1/2004; o el IVA cuando el transmitente es empresario y la operación está sujeta— lo soporta el adquirente final, es decir, el cesionario, sobre el valor de la adjudicación.
La ventaja fiscal de la cesión de remate bien hecha es que solo tributa una transmisión: la adjudicación recae directamente en el cesionario y se evita la doble imposición que habría si el rematante adquiriese primero y revendiese después. Ahora bien, este efecto no es automático: la Administración tributaria y los tribunales han apreciado dos transmisiones —una al rematante y otra al cesionario, con doble tributación— cuando la reserva de la facultad de ceder no se declaró en el momento de la puja, sino después de celebrada la subasta. De ahí que declarar la cesión al pujar no sea solo un requisito procesal, sino la clave para no duplicar el impuesto.
Cesión en subasta judicial y en subasta notarial
La regulación descrita (arts. 647.3, 670 y 671 LEC) rige las subastas judiciales. En las subastas notariales (procedimientos ante notario al amparo de la Ley del Notariado, tras la reforma de la Ley 15/2015) también cabe pactar la cesión, pero el marco es distinto y su tratamiento ha sido más discutido: existen pronunciamientos que, en el ámbito notarial, aprecian dos transmisiones a efectos fiscales. Por eso, ante una subasta notarial conviene verificar en el pliego y con asesoramiento cómo se articula y tributa la cesión antes de comprometerse.
Resumen para el que puja
- La cesión de remate traspasa a un tercero el derecho a que se adjudique el bien.
- Como regla general solo el ejecutante o los acreedores posteriores pueden reservarse esa facultad.
- Hay que declararla al pujar y formalizarla ante el letrado antes o al pagar el precio.
- El plazo de pago del remate es de 40 días (art. 670.1 LEC).
- El ITP lo paga el cesionario; bien hecha, tributa una sola transmisión.
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Preguntas frecuentes
¿Puede cualquier postor ceder el remate a un tercero?
No. Como regla general, solo el ejecutante o los acreedores posteriores personados en el procedimiento pueden reservarse la facultad de ceder el remate (art. 647.3 LEC). Un particular que puja como postor cualquiera no puede adjudicarse el bien y luego cederlo por esta vía: tendría que comprarlo y después venderlo, con dos transmisiones y dos impuestos.
¿En qué momento hay que declarar la cesión de remate?
La reserva de la facultad de ceder debe hacerse constar en el momento de hacer la puja o de solicitar la adjudicación, no después. Si no se declara al pujar, se pierde la posibilidad de ceder por el cauce del art. 647.3 LEC y, además, la operación puede acabar tributando como dos transmisiones distintas.
¿Cómo se formaliza la cesión de remate?
Mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, que debe aceptar la cesión, y previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate (art. 670.7 LEC). Todo ello se hace constar documentalmente y el decreto de adjudicación se expide a nombre del cesionario.
¿Qué plazo hay para pagar y ceder el remate?
El rematante dispone de 40 días desde el cierre para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total del remate (art. 670.1 LEC), y la cesión debe verificarse previa o simultáneamente a ese pago. Cuando no hay postores, el ejecutante cuenta con 20 días para pedir la adjudicación (art. 671 LEC), reservándose también la facultad de ceder.
¿Quién paga el ITP en una cesión de remate?
El impuesto (ITP, o IVA si la operación está sujeta) lo soporta el cesionario, que es el adquirente final, sobre el valor de la adjudicación. La ventaja de la cesión bien hecha es que solo tributa una transmisión; si la cesión se declara tarde puede apreciarse una doble transmisión y duplicarse el impuesto.
¿Se puede ceder el remate en una subasta notarial?
Sí cabe pactar la cesión en subastas notariales (Ley del Notariado, tras la Ley 15/2015), pero el marco es distinto al judicial y su tratamiento fiscal ha sido más discutido, con pronunciamientos que aprecian dos transmisiones. Conviene revisar el pliego y contar con asesoramiento antes de comprometerse.
Información basada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647.3, 670 y 671), la Ley del Notariado y el RDLeg 1/2004 (ITP y AJD). No es asesoramiento jurídico ni fiscal; las condiciones concretas de cada subasta se fijan en su edicto y su pliego, y el tratamiento tributario depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación.