Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
La cesión de remate es la facultad de que el bien ganado en una subasta se adjudique directamente a un tercero: el cedente traspasa su posición y el decreto de adjudicación se dicta ya a favor del cesionario, sin una compraventa intermedia. Solo la tienen el ejecutante y los acreedores posteriores, y desde la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 la ostentan sin necesidad de manifestación expresa: el art. 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya no obliga a reservarse nada al pujar. Si no se hizo antes, la cesión se verifica en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación.
¿Qué es exactamente la cesión de remate?
Quien gana una subasta se convierte en rematante y adquiere el derecho a que el bien se le adjudique una vez pagado el precio. La cesión de remate permite que ese derecho no se ejercite en nombre propio, sino a favor de un tercero, el cesionario, de modo que el decreto de adjudicación se expide directamente a su nombre. No hay, por tanto, una primera adquisición del rematante y una reventa posterior: hay una sola adjudicación, que recae ya en el cesionario.
Es la vía habitual de bancos, fondos y servicers que pujan por su propia deuda y colocan después el inmueble en un inversor final sin pasar por dos transmisiones. Para quien compra también importa conocerla, porque explica que el adjudicatario que acaba inscrito en el Registro no sea el mismo que pujó en el Portal.
¿Quién puede ceder el remate?
El art. 647.3 LEC lo reserva a dos posiciones procesales:
- El ejecutante: el acreedor que promueve la ejecución para cobrar su deuda.
- Los acreedores posteriores, titulares de cargas posteriores a la que se ejecuta.
Un postor ordinario —un particular que puja como cualquier otro licitador— no puede ceder el remate por este cauce procesal. Si quiere que el inmueble acabe en manos de otra persona, tendrá que adquirirlo y venderlo después, con dos transmisiones y su coste fiscal. De ahí que convenga decidir a nombre de quién se compra antes de pujar: al participar hay que identificarse indicando si se actúa en nombre propio o de terceros y, si es en representación de varios, el porcentaje de adjudicación que corresponde a cada uno, y el mejor postor debe acreditar esa representación en tres días si no constaba ya (art. 647.1.1.º LEC). Los detalles del trámite están en la guía de cómo pujar en el Portal del BOE.
Lo que cambió el 3 de abril de 2025
Aquí es donde casi todo el contenido publicado sobre cesión de remate sigue explicando un régimen derogado. La redacción anterior del art. 647.3 LEC exigía hacer postura reservándose la facultad de ceder: quien no lo declaraba al pujar, la perdía. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, reescribió el apartado con efectos de 3 de abril de 2025 y esa reserva desapareció. El texto vigente dice que el ejecutante y los acreedores posteriores «participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa».
| Aspecto | Régimen anterior | Régimen vigente (art. 647.3 LEC) |
|---|---|---|
| Reserva al pujar | Obligatoria; sin ella se perdía la facultad | No se exige: el derecho se ostenta sin manifestación expresa |
| Momento de ceder | Previa o simultáneamente al pago del precio del remate | Antes, o en el plazo de cinco días que confiere el letrado con los autos pendientes de decreto |
| Forma | Comparecencia ante el letrado, con asistencia del cesionario que la aceptaba | Escrito firmado por cedente y cesionario, con documentación acreditativa |
| Precio de la cesión | Sin regla expresa en el precepto | Puede ser inferior al del remate, y el sobreprecio tiene destino legal |
Cómo se formaliza la cesión, paso a paso
- Momento. La cesión puede efectuarse con anterioridad. Si no se hizo, el letrado de la Administración de Justicia confiere un plazo de cinco días cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio del remate.
- Escrito conjunto. Se presenta escrito firmado por cedente y cesionario. La firma de ambos sustituye a la antigua comparecencia con aceptación presencial.
- Documentación. Se adjuntan los documentos que acrediten identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.
- Cesión mediante precio. Si la cesión es onerosa, hay que acreditar documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario obtuvo la cesión.
- Decreto de adjudicación. Consignada la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dicta el decreto de adjudicación con las circunstancias necesarias para la inscripción (art. 670.8 LEC), ya a favor del cesionario.
El precio de la cesión y el sobreprecio
El precepto vigente resuelve expresamente una duda práctica: el precio de la cesión puede ser inferior al del remate o adjudicación. Pero con un límite que protege al deudor: la minoración de deuda del ejecutado debe corresponderse con el importe total del remate o adjudicación, no con lo que el cedente haya cobrado del cesionario. Ceder por menos no reduce menos la deuda.
En el caso inverso, si hay sobreprecio —el cesionario paga por encima del remate—, también se aplica a los fines de la ejecución y se hace constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si a consecuencia de ese sobreprecio existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requiere al ejecutante para que lo ingrese en la cuenta del juzgado en diez días; si no lo hace, se declara la quiebra de la subasta, se descuenta de su crédito el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar y corren a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta (art. 647.3 LEC).
Plazos que hay que tener en la cabeza
| Trámite | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Aprobación del remate por decreto cuando la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor de subasta | El día siguiente al del cierre de la subasta | art. 670.1 LEC |
| Pago por el mejor postor de la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate | Veinte días siguientes al cierre de la subasta | art. 670.1 LEC |
| Pago del resto del precio cuando ha mediado la facultad de mejora del ejecutado | Veinte días desde el requerimiento, aprobado el remate | art. 670.4 LEC |
| Verificar la cesión, si no se efectuó con anterioridad | Cinco días conferidos por el letrado, con los autos pendientes de decreto | art. 647.3 LEC |
| Acreditar la representación por el mejor postor, si no constaba | Tres días desde la conclusión de la subasta | art. 647.1.1.º LEC |
| Ingreso por el ejecutante del sobrante derivado del sobreprecio de la cesión | Diez días | art. 647.3 LEC |
Fuera de estos cauces la operación deja de ser una cesión de remate: sería una compraventa ordinaria posterior entre el adjudicatario y el tercero, con su propia tributación.
Ver subastas activas con su dossier de datos
¿Qué régimen se aplica a la subasta que estás mirando?
Hoy conviven los dos regímenes, y esto es lo que más confusión genera. La disposición transitoria novena, apartado 1, de la Ley Orgánica 1/2025 establece que sus previsiones «serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor», y la reforma de los artículos de subastas surtió efectos el 3 de abril de 2025. En la práctica:
- Ejecuciones incoadas desde el 3 de abril de 2025: rige el art. 647.3 vigente, sin reserva expresa.
- Ejecuciones anteriores: puede seguir aplicándose el régimen previo, que exigía hacer postura reservándose la facultad de ceder. En procedimientos antiguos esa cautela sigue siendo prudente, y la reserva no perjudica.
La fecha de incoación no figura como tal en el anuncio del Portal: se deduce del número y año de autos del procedimiento, que consta en el edicto de la subasta.
Del decreto de adjudicación a la inscripción
Verificada la cesión y pagado el precio, el efecto es el mismo que en cualquier adjudicación, con el cesionario en el lugar del rematante:
- Se dicta el decreto de adjudicación a favor del cesionario, expresando que se ha consignado el precio y las demás circunstancias necesarias para la inscripción (art. 670.8 LEC).
- Se expide mandamiento de cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores y, a instancia de parte, el testimonio del decreto y el mandamiento se remiten electrónicamente al Registro de la Propiedad (art. 674 LEC).
- El cesionario, como adjudicatario, ha de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos (art. 670.5 LEC): ver qué cargas subsisten y cuáles se cancelan.
Fiscalidad: ¿una transmisión o dos?
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales el contribuyente es siempre quien adquiere (art. 8.a del RDLeg 1/1993, texto refundido del ITP y AJD). Si la adjudicación recae directamente en el cesionario, en el plano procesal hay una sola transmisión y es él quien la soporta.
La regla fiscal específica está en el art. 20 del Reglamento del ITP y AJD (RD 828/1995), titulado «Subastas a condición de ceder»: se liquida una sola transmisión en favor del cesionario cuando el postor «hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate», y dos transmisiones distintas —una al adjudicatario del remate y otra al cesionario— si la declaración de haber hecho la postura para ceder se formula después de celebrada la subasta.
Y aquí conviene no cerrar la respuesta. Ese precepto reglamentario, de 1995, gira en torno a una declaración que el art. 647.3 LEC ya no exige, y el criterio que apreciaba dos transmisiones se anudaba precisamente a la ausencia de reserva expresa. Cómo se proyecta hoy la norma fiscal sobre un derecho a ceder que se ostenta por ley desde la propia participación en la subasta es una cuestión abierta, que depende de la interpretación de la Administración tributaria competente y de la comunidad autónoma. Ténganse en cuenta además el art. 17.1 del RDLeg 1/1993, que grava la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados por los mismos conceptos y tipos que la transmisión de esos bienes, y el IVA cuando el transmitente actúe como empresario y la operación quede sujeta. Antes de estructurar una cesión buscando un efecto fiscal, consúltalo con un asesor y repasa los impuestos y gastos al comprar en subasta.
Cesión en subasta notarial: marco distinto
Las subastas notariales electrónicas se rigen por el capítulo que la Ley 15/2015 introdujo en la Ley del Notariado (arts. 72 y siguientes) y, solo con carácter supletorio y siempre que resulten compatibles, por las normas que la legislación procesal establece para las subastas electrónicas (art. 72.2 de la Ley del Notariado). Dos diferencias que conviene tener presentes:
- El adjudicatario paga el resto del precio en diez días hábiles (art. 75.3 de la Ley del Notariado), no en veinte.
- Cuando la ley exige documento público, la transmisión se documenta en escritura pública de venta otorgada por el titular a favor del adjudicatario al completar el pago del precio (art. 75.4).
El art. 647.3 LEC parte de las posiciones de ejecutante y acreedores posteriores dentro de un proceso de ejecución, que no siempre concurren en una subasta notarial. Por eso, ante una subasta de este tipo, revisa el pliego y las condiciones particulares y contrasta con asesoramiento cómo se articula y cómo tributa la cesión antes de comprometerte.
Resumen para quien va a pujar
- Ceden el remate el ejecutante y los acreedores posteriores, no cualquier postor.
- Desde el 3 de abril de 2025 no hay que reservarse nada al pujar: el derecho a ceder va de suyo (art. 647.3 LEC).
- Si no se cedió antes, hay cinco días desde que lo confiere el letrado, mediante escrito firmado por cedente y cesionario.
- El pago de la diferencia hasta el precio total del remate es de veinte días desde el cierre de la subasta (art. 670.1 LEC).
- La cesión puede pactarse por precio inferior al remate, pero la deuda del ejecutado se minora por el importe total del remate.
- En ejecuciones incoadas antes de abril de 2025 puede seguir rigiendo el régimen de reserva expresa.
Si es tu primera subasta, empieza por la guía de cómo comprar una vivienda en subasta pública y vuelve aquí cuando tengas claro a nombre de quién quieres adquirir.
Preguntas frecuentes
¿Puede cualquier postor ceder el remate a un tercero?
No. El art. 647.3 LEC reserva ese derecho al ejecutante y a los acreedores posteriores. Un particular que puja como licitador ordinario no puede ceder el remate por este cauce: si quiere que el inmueble acabe en otras manos tendrá que adquirirlo y venderlo después, con dos transmisiones. Por eso importa decidir a nombre de quién se puja antes de pujar.
¿Hay que declarar al pujar que se quiere ceder el remate?
En la redacción vigente, no. El art. 647.3 LEC dispone que el ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero «sin necesidad de manifestación expresa». La reserva al pujar era el régimen anterior, y puede seguir aplicándose en procedimientos incoados antes del 3 de abril de 2025.
¿Qué plazo hay para ceder el remate?
Si no se efectuó con anterioridad, la cesión se verifica en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio del remate (art. 647.3 LEC). El pago de la diferencia hasta el precio total es de veinte días desde el cierre de la subasta (art. 670.1 LEC).
¿Cómo se formaliza hoy la cesión de remate?
Mediante escrito firmado por cedente y cesionario, al que se adjuntan los documentos que acrediten identidad, facultades y representación de los firmantes si no constaran ya en el expediente. Si la cesión ha sido mediante precio, se acredita documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario obtuvo la cesión (art. 647.3 LEC). Después se dicta el decreto de adjudicación a su favor.
¿Puede cederse el remate por un precio inferior al de la subasta?
Sí. El art. 647.3 LEC admite que el precio de la cesión sea inferior al del remate o adjudicación, pero la minoración de deuda del ejecutado debe corresponderse con el importe total del remate. Si hay sobreprecio, se aplica a los fines de la ejecución y se hace constar en el decreto como concepto distinto del precio de adjudicación.
¿Quién paga el ITP en una cesión de remate?
El impuesto lo soporta quien adquiere (art. 8.a del RDLeg 1/1993), esto es, el cesionario cuando la adjudicación recae directamente en él. El art. 20 del Reglamento del ITP (RD 828/1995) distingue entre una y dos transmisiones según cuándo se declarase el uso del derecho a ceder, requisito que la LEC vigente ya no exige, así que el encaje actual no es pacífico: conviene consultarlo con un asesor.
Información basada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647, 670, 671 y 674) en su redacción vigente tras la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos de 3 de abril de 2025; en la Ley del Notariado; y en el RDLeg 1/1993 (ITP y AJD) y su Reglamento (RD 828/1995). No es asesoramiento jurídico ni fiscal: el edicto y las condiciones particulares de cada subasta prevalecen, y el tratamiento tributario depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación.