Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
Una puja es la oferta de precio que un postor hace por un bien en una subasta pública, y no es una oferta comercial revocable: para pujar hay que consignar antes un depósito y ese depósito responde de la puja. Si el postor resulta mejor postor y no completa el resto del precio en plazo, lo pierde y se aplica a los fines de la ejecución (arts. 670.4 y 653.1 LEC).
Qué es exactamente una puja
Al pujar, el interesado ofrece una cantidad por el bien y se somete a las condiciones publicadas de esa subasta. En una subasta judicial de inmuebles eso tiene tres efectos inmediatos:
- Acepta la titulación que consta en el procedimiento, o su inexistencia, sin poder exigir otra (art. 669.2 LEC).
- Acepta subrogarse en las cargas anteriores al crédito ejecutado si el remate se le adjudica (arts. 669.2 y 670.5 LEC).
- Acepta las consecuencias de que su puja no alcance los porcentajes del art. 670 LEC, advertencia que consta en el edicto (art. 668.2 LEC).
El paso a paso operativo está en la guía sobre cómo pujar en el Portal del BOE. Aquí tratamos qué significa pujar y qué pasa después.
Por qué la puja vincula al postor
Para pujar hay que consignar previamente un importe: en inmuebles, el 20 % del valor por el que el bien sale a subasta, con un mínimo de 1.000 euros, porcentaje que el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir (art. 669.1 LEC). No es una tasa de participación: es garantía del cumplimiento de la obligación del postor y, en su caso, parte del precio (art. 652.1 LEC).
De ahí nace la vinculación. Al cierre se devuelven los depósitos salvo el del mejor postor, que queda retenido. Si no consigna el resto del precio en plazo, pierde el depósito (art. 670.4 LEC) y se declara la quiebra de la subasta, con nueva subasta salvo que con los depósitos perdidos se cubran capital, intereses y costas (art. 653 LEC). Quien puja por cuenta de otro debe además acreditar su representación en tres días, con pérdida del depósito si no lo hace (art. 647.1.1.º LEC).
Reserva de postura: una puja perdedora puede acabar en adjudicación
Al pujar se indica si se consiente la reserva de postura (art. 648, regla 6.ª LEC). Si se consiente, el depósito no se devuelve al cierre: queda retenido por si el rematante no paga. El remate puede entonces aprobarse a favor del siguiente por orden de posturas, siempre que su oferta sumada al depósito perdido por el primero alcance el importe del remate fallido, que pasa a ser el precio de adjudicación (art. 652.1 LEC). Es dinero comprometido semanas después del cierre.
Umbrales que deciden el destino de la mejor puja
El valor de subasta de un inmueble embargado es su avalúo menos las cargas y derechos anteriores preferentes (art. 666.1 LEC). En ejecución hipotecaria el tipo es el pactado en escritura, que no puede bajar del 75 % de la tasación (art. 682.2.1.º LEC), y rigen las reglas de los inmuebles (art. 691.4 LEC).
| Mejor puja sobre el valor de subasta | Consecuencia | Norma |
|---|---|---|
| Igual o superior al 70 % | Remate aprobado el día siguiente al cierre; el mejor postor consigna la diferencia en 20 días. | art. 670.1 LEC |
| Inferior al 70 % | El ejecutado puede, en 10 días desde el cierre, presentar a otra persona que mejore ofreciendo al menos el 60 %, o menos si satisface al ejecutante. | art. 670.3 LEC |
| Inferior al 70 % y sin mejora | Remate aprobado al mejor postor si ofrece al menos el 50 %, o el 40 % si con ello se satisface por completo al ejecutante. | art. 670.3 LEC |
| Por debajo de esos límites | Resuelve el letrado, oídas las partes; cabe recurso de revisión. | art. 670.3 LEC |
| Vivienda habitual del ejecutado | Nunca por menos del 70 %, salvo remate por la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos, y nunca por menos del 60 %. | art. 670.3 LEC |
| Ningún postor | Se alza el embargo a instancia del ejecutado, que por sí o a propuesta del ejecutante puede designar a quien se adjudique el bien por el 50 %, o el 40 % si con ello se satisface al ejecutante. | art. 671 LEC |
Comprueba la vigencia antes de calcular. Son los porcentajes de la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025 y aplicable a los procedimientos incoados tras su entrada en vigor (disposición transitoria novena, apartado 1). En ejecuciones anteriores rige la redacción previa: depósito del 5 %, 40 días para pagar el resto y, en subasta desierta, adjudicación al acreedor por el 50 %, o por el 70 % (60 % si lo debido era inferior) en vivienda habitual.
¿Se puede pujar por debajo del valor de subasta?
Sí. La LEC no fija un suelo para la postura judicial: se admiten pujas inferiores al valor de subasta y lo que regula no es su admisión, sino su destino. Pujar bajo es legítimo y asume tres riesgos:
- La mejora del ejecutado. Con la mejor puja por debajo del 70 % tiene diez días para presentar a un tercero que ofrezca más; si lo hace, el mejor postor queda fuera y recupera el depósito (arts. 670.3 y 670.4 LEC).
- La no aprobación del remate. Por debajo del 50 %, o del 40 % cuando la oferta satisface íntegramente al ejecutante, la aprobación deja de ser automática.
- El suelo de la vivienda habitual, que hace inútil una puja muy baja.
El ejecutado puede además liberar el bien pagando principal, intereses y costas antes de aprobarse el remate (art. 670.7 LEC). Nadie puede garantizar que una puja baja acabe en adjudicación.
Consultar subastas activas con su valor de subasta y depósito
Tramos, puja mínima y pujas rechazadas
El tramo es el incremento al que deben ajustarse las posturas y la puja mínima el importe por debajo del cual no se admite ofertar. No los decide el postor: figuran en las condiciones publicadas de cada subasta y el Portal solo registra importes que las respeten. Una puja rechazada por un importe intermedio no es un fallo: es el tramo.
En las subastas de la Agencia Tributaria la norma fija ese suelo: el importe de salida o puja mínima es el 10 % del tipo de subasta, salvo que el bien tenga una carga igual o superior al 25 % del importe de valoración (art. 104.3 del Reglamento General de Recaudación, RD 939/2005); tipo y tramos deben constar en el anuncio y en el Portal (art. 101.4.a) RGR).
| Aspecto | Subasta judicial (LEC vigente) | Subasta de la AEAT (RGR) |
|---|---|---|
| Visibilidad de las pujas | Secretas; al final solo se publica el mejor precio ofrecido o que quedó sin postores (art. 648, regla 6.ª) | Se publican al instante y el postor superado es advertido (art. 104.2) |
| Duración y cierre | 20 días naturales improrrogables; no finaliza en sábado, domingo, festivo nacional, del 24 de diciembre al 6 de enero ni en agosto (art. 649.1) | 20 días naturales, pero no cierra hasta una hora después de la última puja, con ampliación máxima de 24 horas (art. 104.3) |
El carácter secreto cambia la estrategia: ya no se puede subir un tramo por encima del rival, porque no se sabe si hay rival. Se decide con los datos del bien.
¿Cuánto tarda una subasta judicial?
La subasta como acto tiene plazos tasados; el proceso hasta tener las llaves, no.
- Apertura: al menos 24 horas tras publicarse el anuncio en el BOE (art. 648, regla 2.ª LEC).
- Celebración y cierre: 20 días naturales improrrogables; al cerrar, el Portal remite la postura vencedora certificada y, si cumple los requisitos, el remate se aprueba de inmediato (arts. 649.1, 649.3 y 649.4 LEC).
- Mejora del ejecutado: 10 días desde el cierre, más otros 10 para que el tercero pague (art. 670.3 LEC).
- Resto del precio y adjudicación: 20 días para consignar y, hecho el ingreso, decreto de adjudicación (arts. 670.4 y 670.8 LEC), cuyo testimonio es el título para el Registro, con cancelación de cargas posteriores (arts. 673 y 674 LEC).
- Posesión: inmediata si el inmueble no está ocupado. Si lo está, el lanzamiento exige haberse resuelto que los ocupantes no tienen derecho a permanecer; la petición se hace dentro de un año desde la adquisición (art. 675 LEC).
Sumar esos plazos y dar un total sería engañoso: el ritmo entre el cierre y la inscripción depende del órgano judicial, y la posesión puede añadir meses si hay ocupantes. No conviene contar con cerrar la operación en semanas.
Errores frecuentes de quien puja por primera vez
- Pujar sin leer la certificación de cargas. Las anteriores al crédito ejecutado subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas; solo se cancelan las posteriores (arts. 669.2, 670.5 y 674 LEC): ver qué cargas subsisten y cuáles se cancelan.
- No comprobar la situación posesoria. Un inmueble ocupado sigue ocupado el día del decreto de adjudicación. El edicto debe reflejarla si consta en el procedimiento (art. 668.2 LEC) y cabe pedir inspeccionarlo con el consentimiento del poseedor (art. 669.3 LEC).
- Calcular el precio sin impuestos ni gastos: al remate se suman el impuesto de la transmisión, la inscripción registral y los gastos posteriores.
- No tener el resto del precio disponible: veinte días es poco para financiarse, y quien no llega pierde el depósito (arts. 670.4 y 653.1 LEC).
- Creer que el remate se revende sin más. Ceder el remate corresponde al ejecutante y a los acreedores posteriores, no a cualquier postor (art. 647.3 LEC): ver la cesión de remate.
Los términos usados aquí están definidos en el glosario de subastas. Esta guía es información general y no constituye asesoramiento jurídico.