Guías prácticas para entender y participar en subastas públicas con criterio. Información basada en la normativa vigente, no asesoramiento jurídico.

Comprar en subasta

Cómo comprar una vivienda en subasta, qué revisar y cuánto cuesta de verdad.

• Cómo comprar una vivienda en subasta pública en España
  Guía completa para comprar una casa o piso en subasta: dónde buscar, cómo pujar, qué revisar (cargas y ocupación), impuestos y el coste total real.
• Comprar un piso ocupado en subasta: qué implica y cómo desalojarlo
  Situación posesoria, tipos de ocupación, cómo pedir la posesión (art. 675 LEC) y qué riesgo real asumes al comprar una vivienda ocupada en subasta.
• Impuestos al comprar en una subasta: ITP, IVA y otros gastos
  Cuándo se paga ITP y cuándo IVA al adjudicarte un inmueble en subasta, tipos por comunidad autónoma y qué otros gastos suma el coste total.
• Cancelación de cargas tras la subasta: mandamiento y Registro
  Ganar la subasta no borra las cargas: hace falta un mandamiento de cancelación (art. 674 LEC). Secuencia de documentos, plazos y qué hacer si falla.
• Después de la subasta: cuánto tarda el desahucio o lanzamiento
  Tras la subasta no hay un plazo legal fijo: la posesión se pide al juzgado (art. 675 LEC) y con ocupantes hay vista en diez días. Escenarios, costes y plazos.
• Qué deudas asume el adjudicatario al comprar en subasta
  Comunidad, IBI, basuras, hipoteca anterior: qué deudas del inmueble quedan pegadas al adjudicatario de una subasta y cuáles no, con límites legales.
• Riesgos de comprar una casa en una subasta: los 7 reales
  Posesión, cargas anteriores, estado del inmueble y dinero bloqueado: los siete riesgos de comprar en subasta, con la ley y cómo detectarlos antes de pujar.
• Cargas en una subasta: cuáles subsisten y cuáles se cancelan
  Qué cargas subsisten al comprar en subasta y cuáles se cancelan: tabla por tipo de carga, cómo leer el rango registral y checklist antes de pujar.

Participar y pujar

El proceso paso a paso: requisitos, cómo pujar y qué pasa si ganas.

• Cómo funciona una subasta pública en España
  Tipos de subasta, dónde se celebran, plazos, depósito y cómo se adjudica el bien. Lo esencial antes de pujar.
• Cómo pujar en el Portal de Subastas del BOE paso a paso
  Registro, identificación electrónica, depósito, puja y pago. El recorrido completo para participar en una subasta.
• La puja en una subasta pública: efectos, umbrales y plazos
  Qué es una puja, por qué vincula al postor y qué ocurre con la mejor postura según supere el 70 %, el 50 % o el 40 % del valor de subasta (LEC).
• Cesión de remate: quién puede ceder y cómo se formaliza
  Quién puede ceder el remate y cómo: tras la reforma de 2025 ya no hay que reservarse la facultad al pujar. Plazos, escrito, precio y fiscalidad.

Tipos de subasta

Judiciales, de Hacienda, de la Seguridad Social y notariales: en qué se diferencian.

• Subastas de la Seguridad Social (TGSS): cómo funcionan y cómo participar
  Qué son, quién las convoca, dónde se publican, cómo pujar por sobre cerrado, depósitos y adjudicación en el procedimiento de apremio de la TGSS (RD 1415/2004), y por qué hay épocas sin subastas.
• Subastas de Hacienda (AEAT): cómo funcionan y cómo participar
  Qué son las subastas de la Agencia Tributaria, en qué se diferencian de las judiciales, cómo pujar paso a paso, depósitos exigidos, adjudicación y cargas (Reglamento General de Recaudación, RD 939/2005).
• Subasta hipotecaria: cómo funciona paso a paso (LEC)
  Qué es una subasta hipotecaria, cómo funciona el procedimiento de los arts. 681 y ss. LEC, qué cargas se purgan y qué umbrales rigen la adjudicación.
• Subastas de coches y vehículos embargados: cómo funcionan
  Dónde se subastan de verdad los coches embargados: subastas públicas en el Portal del BOE frente a plataformas privadas, riesgos reales y trámites en la DGT.
• Subasta notarial: qué es, cómo funciona y cómo pujar
  Qué es una subasta notarial, en qué casos se usa y cómo pujar en el Portal del BOE: marco legal (arts. 72-77 Ley del Notariado), depósito y plazos.

Entender el procedimiento

Los conceptos que aparecen en un edicto y en el expediente, explicados en claro.

• Adjudicación directa: qué es, cuándo procede y cómo ofertar
  Qué es la adjudicación directa de bienes embargados, cuándo procede en Hacienda y en la Seguridad Social y en qué se diferencia de la judicial.
• Qué es un bien mueble: definición y subasta en España
  Qué es un bien mueble según el Código Civil, los casos frontera que parecen muebles y no lo son, y cómo se subastan: depósito del 10 % y umbral del 50 %.
• Cuota indivisa en subasta: qué compras y qué riesgos hay
  Comprar una cuota indivisa en subasta no da derecho a usar el inmueble. Qué se adquiere, el retracto del art. 1522 CC y cómo salir vía art. 400 CC.
• Edicto de subasta: qué es y cómo leerlo apartado a apartado
  Qué es un edicto, qué es el edicto de subasta y cómo leerlo: tipo, depósito, tramos, cargas y situación posesoria, con los artículos de la LEC.
• Ejecución de títulos judiciales: qué es y cómo acaba en subasta
  Qué es una ejecución de títulos judiciales, qué títulos la permiten (art. 517 LEC), en qué se diferencia de la hipotecaria y por qué acaba en subasta.
• Enajenación de bienes embargados: qué es y cómo funciona
  Qué significa enajenar y cómo se enajenan los bienes embargados: subasta, concurso y adjudicación directa, efectos sobre las cargas y qué mira el comprador.
• Inmueble sin posesión: qué significa y qué riesgo asume
  Qué significa que un inmueble se venda sin posesión, en qué se diferencia de estar ocupado y cuánto cuesta recuperar las llaves (art. 675 LEC).
• Embargo: qué significa, tipos y cómo saber de dónde viene
  Qué es un embargo y qué no es: tipos por origen (judicial, AEAT, TGSS), qué se puede embargar, límites del salario y cómo averiguar su procedencia.
• Tercería de dominio: qué es y cómo afecta a la subasta
  Qué es la tercería de dominio (arts. 595 y ss. LEC), quién puede interponerla, hasta cuándo y por qué su admisión suspende la subasta de ese bien.
• Se puede subastar un usufructo vitalicio: qué compras y riesgos
  El usufructo y la nuda propiedad se embargan y subastan por separado. Qué adquiere el adjudicatario, quién paga el IBI y cuándo llega el pleno dominio.

Comprobaciones antes de pujar

Cómo verificar titularidad, cargas y estado de un bien con fuentes oficiales.

• Cómo saber quién es el propietario de una vivienda: vías legales
  Solo el Registro de la Propiedad acredita la titularidad de un inmueble. Vías legales, coste real y por qué el Catastro no dice quién es el dueño.
• Cómo saber si un coche tiene cargas: DGT y Bienes Muebles
  Las cargas de un coche se comprueban en el informe de vehículo de la DGT y en el Registro de Bienes Muebles. Qué bloquea la transferencia y qué no.

Si tu bien sale a subasta

Qué margen de actuación existe, qué ocurre después y qué te corresponde.

• Mi casa sale a subasta: qué puedo hacer y qué margen tengo
  Qué margen real tienes si tu vivienda sale a subasta: hitos del procedimiento, vías previstas por la ley, el sobrante que te corresponde y dónde pedir ayuda.
• Sobrante de la subasta judicial: ¿a quién le corresponde?
  Si el remate supera la deuda, el sobrante no se lo queda el banco ni el juzgado: va a los acreedores posteriores y, agotados estos, al ejecutado.