Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
Una subasta hipotecaria es la venta forzosa en pública subasta de una finca hipotecada, celebrada dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria: el prestatario deja de pagar el préstamo garantizado con hipoteca, el acreedor ejecuta la garantía directamente contra la finca y esta se anuncia en el Portal de Subastas del BOE por el valor de tasación que las partes pactaron en la escritura. Se rige por los artículos 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
En qué se diferencia de otras subastas judiciales
Toda subasta hipotecaria es una subasta judicial, pero no toda subasta judicial es hipotecaria. La mecánica de la puja es la misma; lo distinto es el procedimiento que la origina, al que la LEC dedica un capítulo propio con estas particularidades:
- El título ejecutivo es la escritura de constitución de la hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad; si no puede aportarse el título inscrito, se acompaña certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca (art. 685.2 LEC).
- El objeto está limitado: las normas del capítulo solo se aplican cuando la ejecución se dirige exclusivamente contra los bienes hipotecados o pignorados en garantía de la deuda reclamada (art. 682.1 LEC). No es un embargo del patrimonio general del deudor, sino la realización de una garantía concreta.
- El tipo de la subasta es el precio en que los interesados tasaron la finca en la escritura, que no puede ser inferior al 75 por cien del valor de la tasación realizada conforme al artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre (art. 682.2.1.º LEC). En la ejecución ordinaria, el valor de salida se obtiene restando del avalúo judicial las cargas y derechos anteriores preferentes (art. 666.1 LEC).
- La causa es el vencimiento del préstamo, normalmente anticipado, y no una condena judicial previa.
- La oposición está tasada: solo se admite por las cuatro causas del artículo 695.1 LEC; cualquier otra reclamación se ventila en un juicio aparte y no suspende la ejecución (art. 698.1 LEC).
Cuándo puede el acreedor ejecutar la hipoteca
El impago de una cuota no abre por sí solo una subasta. La LEC exige que hayan vencido al menos tres plazos mensuales, o un número de cuotas que suponga un incumplimiento equivalente a tres meses, y que así conste en la escritura y en el asiento registral (art. 693.1 LEC).
Reclamar de golpe todo el capital pendiente exige además el vencimiento anticipado. Cuando el prestatario, fiador o garante es una persona física y la garantía recae sobre un inmueble de uso residencial, se rige por el artículo 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, al que remite el artículo 693.2 LEC. Requiere, de forma acumulativa:
- Que el prestatario esté en mora en el pago de capital o intereses.
- Que lo vencido y no satisfecho equivalga al menos al 3 por ciento del capital concedido, o al impago de 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de la duración del préstamo; o al 7 por ciento del capital concedido, o al impago de 15 cuotas mensuales, si se produce en la segunda mitad.
- Que el prestamista haya requerido el pago concediendo un plazo de al menos un mes y advirtiendo de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Estas reglas no admiten pacto en contrario (art. 24.2 de la Ley 5/2019).
Cómo funciona una subasta hipotecaria: las fases del procedimiento
| Fase | Qué ocurre | Norma |
|---|---|---|
| 1. Impago y requerimiento previo | Cuotas impagadas y requerimiento de pago con al menos un mes antes de dar por vencido el préstamo | art. 693.1 LEC; art. 24 Ley 5/2019 |
| 2. Demanda de ejecución | Contra el deudor y, en su caso, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor; debe indicarse si el inmueble es la vivienda habitual | art. 685 LEC |
| 3. Auto y requerimiento de pago | Se requiere de pago en el domicilio vigente en el Registro, salvo que ya se hiciera extrajudicialmente ante notario | art. 686 LEC |
| 4. Certificación de cargas y nota marginal | El registrador certifica titularidad y cargas y lo hace constar por nota marginal. Si la hipoteca no existe o está cancelada, la ejecución termina | art. 688 LEC |
| 5. Notificación a titulares posteriores | Al titular inscrito no requerido y a los acreedores posteriores, que pueden pagar antes del remate y subrogarse | arts. 689 y 659 LEC |
| 6. Convocatoria, anuncio y edicto | Veinte días después del requerimiento y las notificaciones; anuncio en el BOE y edicto en el Portal de Subastas con certificación de cargas, tipo y situación posesoria si consta | arts. 691.1, 645.1 y 668.2 LEC |
| 7. Celebración de la subasta | Subasta electrónica de veinte días naturales, con posturas secretas, en el Portal de Subastas del BOE | art. 649.1 LEC |
| 8. Aprobación del remate y pago | Según el porcentaje alcanzado: aprobación directa, plazo de mejora del ejecutado o resolución del letrado de la Administración de Justicia | art. 670 LEC |
| 9. Decreto de adjudicación | Consignado el precio, con las circunstancias necesarias para la inscripción | art. 670.8 LEC |
| 10. Testimonio y cancelación de cargas | Testimonio del decreto y mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada y de los asientos posteriores | arts. 674 y 692.3 LEC |
| 11. Reparto del precio | Principal, intereses y costas dentro de la cobertura hipotecaria; el exceso, a los titulares posteriores y luego al propietario | art. 692.1 LEC |
| 12. Posesión y, en su caso, lanzamiento | Posesión si el inmueble no está ocupado; si lo está, lanzamiento a pedir dentro de un año desde la adquisición | art. 675 LEC |
Umbrales de adjudicación: cuánto hay que ofrecer
La subasta de bienes hipotecados se realiza con arreglo a lo dispuesto para la subasta de bienes inmuebles (art. 691.4 LEC), de modo que los umbrales aplicables son los de los artículos 670 y 671 LEC. Todos los porcentajes se calculan sobre el valor de subasta, es decir, sobre el tipo pactado en la escritura, no sobre el precio de mercado ni sobre la deuda.
| Situación | Regla aplicable | Norma |
|---|---|---|
| Mejor postura igual o superior al 70 % del valor de subasta | Remate aprobado por decreto el día siguiente al cierre; el postor consigna la diferencia en veinte días | art. 670.1 LEC |
| El ejecutante es el mejor postor, con postura de al menos el 70 % y superior al principal reclamado | Se liquida principal, intereses y costas y consigna la diferencia. Si no paga en diez días, quiebra de la subasta | art. 670.2 LEC |
| Mejor postura inferior al 70 % | El ejecutado tiene diez días desde el cierre para indicar que otra persona mejora el precio ofreciendo al menos el 60 % del valor de subasta, o menos si basta para satisfacer por completo al ejecutante | art. 670.3 LEC |
| No hay mejora, o no llega a efecto | Remate al mejor postor si alcanza el 50 % del valor de subasta; también por la cantidad que satisfaga por completo al ejecutante, sin bajar del 40 % | art. 670.3 LEC |
| Postura por debajo de esos límites | Resuelve el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, valorando conducta del deudor, existencia de otros bienes, sacrificio patrimonial y beneficio del acreedor | art. 670.3 LEC |
| Vivienda habitual del deudor | No se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida por todos los conceptos, y nunca por menos del 60 % | art. 670.3 LEC |
| Subasta sin ningún postor | El ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a quien se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por la cantidad que satisfaga por completo al ejecutante sin bajar del 40 %. Cabe también nueva subasta de común acuerdo | art. 671 LEC |
Aviso de vigencia: los artículos 670 y 671 LEC fueron modificados por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025. La redacción anterior manejaba otros umbrales, entre ellos la facultad del acreedor de pedir la adjudicación en subasta desierta por el 50, el 60 o el 70 por cien. Muchos textos que siguen circulando citan ese régimen ya sustituido.
Para pujar hay que consignar el 10 por ciento del valor de los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe resultante de aplicar ese porcentaje fuera inferior; el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje según las circunstancias de la subasta (art. 647.1.3.º LEC). El ejecutante puede tomar parte sin consignar cantidad alguna, pero, finalizada la subasta, no puede mejorar el precio del mejor postor y, si no hubo pujas, tampoco puede solicitar la adjudicación (art. 647.2 LEC). El detalle operativo está en la guía sobre cómo pujar en el Portal del BOE paso a paso.
Qué cargas se cancelan y cuáles subsisten
Este es el punto donde más dinero se pierde y el que debe quedar claro antes de mover un euro. La purga es parcial:
- La hipoteca que se ejecuta se cancela. A instancia del adquirente se expide mandamiento de cancelación de la inscripción del gravamen que ha originado el remate o la adjudicación (art. 674, párrafo primero, LEC).
- Las cargas posteriores se cancelan. Se manda cancelar todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las practicadas después de expedida la certificación de dominio y cargas (art. 674, párrafo segundo, LEC). En la ejecución hipotecaria el mandamiento debe expresar además que se hicieron las notificaciones del artículo 689 (art. 692.3 LEC).
- Las cargas anteriores subsisten. Las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan vigentes y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de ellos si el remate se le adjudica (arts. 668.2 y 670.5 LEC).
Leer la certificación de dominio y cargas consiste, sobre todo, en ordenar los asientos por fecha respecto a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta: lo anterior se hereda, lo posterior se borra. El desarrollo completo está en la guía sobre qué cargas subsisten y cuáles se cancelan en una subasta.
Si el precio del remate excede del límite de la cobertura hipotecaria, el exceso se deposita a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados y, satisfechos estos, el remanente se entrega al propietario (art. 692.1 LEC). Hasta el remate, esos acreedores posteriores pueden satisfacer crédito, intereses y costas y quedar subrogados en los derechos del ejecutante (art. 659.3 LEC).
Ver subastas judiciales abiertas
Perspectiva del comprador: qué comprobar antes de pujar
La ejecución hipotecaria es el cauce natural por el que una vivienda llega a subasta en España: la hipoteca es la garantía habitual de la financiación residencial y la LEC permite ejercitar la acción directamente contra la finca hipotecada (art. 681.1 LEC). Quien busca vivienda en el Portal de Subastas se topa antes o después con este procedimiento. Comprobaciones mínimas antes de pujar:
- La certificación de dominio y cargas, que se incorpora obligatoriamente al edicto del Portal de Subastas junto con el valor que sirve de tipo, los datos registrales, el código registral único y la referencia catastral si la tuviera (art. 668.2 LEC).
- La fecha de cada asiento, para separar cargas anteriores de posteriores. Si la petición de subasta se demoró más de seis meses desde la expedición de la certificación, puede incorporarse al Portal una nota simple registral actualizada (art. 656.2 LEC).
- La situación posesoria. Se publica si consta en el procedimiento (art. 668.2 LEC), pero con frecuencia no consta. Si el inmueble está ocupado, el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente debe pedirse dentro de un año desde la adquisición; después, el desalojo solo puede hacerse valer en el juicio que corresponda (art. 675.2 LEC). Se detalla en la guía sobre comprar un piso ocupado en subasta.
- Que el tipo no es el valor de mercado. El valor de subasta es el pactado en una escritura que puede tener quince años, y de su desfase depende que el 70, el 50 o el 40 por cien signifiquen una oportunidad o una pérdida.
- La caja y los plazos. Depósito previo, resto del precio en veinte días, impuestos y gastos. Los plazos de pago no se prorrogan y su incumplimiento cuesta el depósito.
- La realidad física y urbanística. Descripción registral frente a catastro y frente al inmueble, superficies, obras sin legalizar y régimen del suelo.
El Portal de Subastas publica el expediente, no el dossier del inmueble. Auctico añade a cada subasta los datos oficiales que el Portal no reúne: información catastral, situación posesoria clasificada, valor de referencia, urbanismo, precios de zona y certificado energético. Es información para decidir: no gestiona la puja ni sustituye al asesoramiento profesional. Si es su primera operación, empiece por la guía sobre cómo comprar una vivienda en subasta pública.
Perspectiva del deudor: qué margen contempla la ley
Esta guía no es asesoramiento jurídico y no puede anticipar el resultado de ningún procedimiento. Lo que sí puede señalarse es que la LEC contempla vías reglamentadas, con plazos breves, que exigen intervención de abogado y procurador:
- Oposición tasada. Solo cabe por las cuatro causas del artículo 695.1 LEC: extinción de la garantía o de la obligación garantizada, error en la determinación de la cantidad exigible cuando la deuda es el saldo de una cuenta, sujeción del bien mueble a un gravamen anterior inscrito y carácter abusivo de una cláusula que fundamente la ejecución o haya determinado la cantidad exigible. Formulada la oposición, la ejecución se suspende y se convoca a las partes a una comparecencia (art. 695.2 LEC).
- Otras reclamaciones. Cualquier motivo distinto, incluida la nulidad del título o la cuantía de la deuda, se ventila en el juicio que corresponda sin suspender ni entorpecer la ejecución (art. 698.1 LEC).
- Liberación del bien. Reclamada la totalidad por vencimiento anticipado, el deudor puede liberar el bien antes de que se cierre la subasta consignando la cantidad exacta vencida por principal e intereses a la fecha de la demanda, más los vencimientos e intereses de demora producidos después. Si el bien es la vivienda habitual, puede hacerlo aun sin el consentimiento del acreedor. Liberado un bien una primera vez, la siguiente liberación exige que medien al menos tres años (art. 693.3 LEC).
- Pago íntegro. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación, el ejecutado puede liberar sus bienes pagando todo lo debido por principal, intereses y costas (art. 670.7 LEC).
- Deuda remanente. Si el producto de la subasta no cubre el crédito, la ejecución puede proseguir por la cantidad que falte (art. 579.1 LEC). Tratándose de la vivienda habitual hipotecada, el artículo 579.2 LEC prevé un régimen propio: el ejecutado queda liberado si cubre el 65 por cien de lo pendiente en cinco años, o el 80 por cien en diez años, y la deuda remanente se reduce en el 50 por cien de la plusvalía si el adjudicatario enajena la vivienda dentro de los diez años siguientes.
Los plazos son cortos y preclusivos: dejar pasar el trámite de oposición o el de mejora de postura cierra la puerta a alegaciones que después no se recuperan.