Actualizado el 15/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
Comprar una vivienda en subasta pública consiste en pujar por ella en el Portal de Subastas del BOE, donde se venden inmuebles procedentes de ejecuciones judiciales, notariales y administrativas. Para participar necesitas identificación electrónica, consignar un depósito (habitualmente el 5% del valor de subasta) y ser el mejor postor. Antes de pujar hay que revisar tres cosas: las cargas que subsisten, la situación posesoria (si está ocupada) y el coste total real (precio + impuestos + gastos). Es una vía para comprar por debajo del mercado, pero el riesgo está en lo que no se ve a simple vista.
¿De dónde salen las viviendas que se subastan?
Una subasta pública vende un bien para cobrar una deuda o liquidar un patrimonio. Según el órgano que la promueve, el inmueble tiene un origen distinto:
| Origen | Quién la promueve | Motivo habitual |
|---|---|---|
| Judicial | Un juzgado | Ejecución hipotecaria o de otra deuda |
| Notarial | Un notario | Venta extrajudicial de hipoteca (art. 129 LH) |
| Administrativa (AEAT) | Agencia Tributaria | Cobro de deudas tributarias |
| Seguridad Social | TGSS | Cobro de deudas con la Seguridad Social |
| Autonómica | Administración autonómica | Cobro de deudas públicas |
Todas, sea cual sea su origen, se celebran hoy en el mismo sitio: el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es), de forma electrónica desde la reforma de 2015.
¿Merece la pena comprar en subasta?
Puede salir bien si haces los deberes. La oportunidad es el precio; el riesgo es la información incompleta. Esto es lo que pones en cada plato de la balanza:
| A favor | A tener en cuenta |
|---|---|
| Posibilidad de comprar por debajo del valor de mercado | El valor de tasación de la subasta puede estar desfasado; no es el precio real |
| Proceso reglado y transparente (todo en el Portal) | Hay que consignar un depósito para pujar y pagar el resto en plazo |
| Cargas posteriores se cancelan con la venta | Las cargas anteriores subsisten y las heredas tú |
| Amplia oferta (viviendas, locales, garajes, fincas) | Puede estar ocupada y requerir desalojo |
Cómo comprar en subasta, paso a paso
- Localiza la subasta y estudia su ficha: valor, depósito, tramos, cargas, situación posesoria y documentos oficiales (edicto y certificación de cargas).
- Haz la debida diligencia: comprueba las cargas que subsisten, si está ocupada y calcula el coste total (ver más abajo).
- Date de alta en el Portal del BOE con identificación electrónica (certificado digital, DNIe o Cl@ve) y consigna el depósito (habitualmente el 5% del valor, art. 647 LEC).
- Puja respetando el tramo mínimo mientras la subasta siga abierta (20 días naturales). El detalle del proceso está en nuestra guía de cómo pujar en el Portal del BOE paso a paso.
- Aprobación del remate: al cierre, el bien se adjudica al mejor postor conforme a los umbrales del art. 670 LEC.
- Paga el resto del precio en el plazo legal, recibe el decreto de adjudicación e inscribe la vivienda a tu nombre. Se cancelan las cargas posteriores.
Qué revisar SIEMPRE antes de pujar
El 90% de los sustos evitables se resuelven con tres comprobaciones:
- Cargas. La certificación de cargas dice qué gravámenes subsisten tras la venta. Las anteriores al crédito que se ejecuta las asumes tú. Detalle en cargas en una subasta: cuáles subsisten.
- Situación posesoria. Si está ocupada, tendrás que instar el desalojo y eso cuesta tiempo y dinero. Ver comprar un piso ocupado en subasta.
- Coste total real. Al precio de remate súmale impuestos y gastos. Ver impuestos al comprar en subasta.
El coste total real: no es solo el precio de remate
El importe por el que te adjudicas la vivienda es solo una parte. Para no llevarte sorpresas, cuenta también:
| Concepto | Orientación |
|---|---|
| Precio de remate | Tu puja ganadora |
| Impuesto (ITP o IVA) | ITP 6%–11% según CCAA, o IVA 10% + AJD si el vendedor es empresario |
| Gastos de Registro y gestión | Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas |
| Cargas anteriores subsistentes | Lo que quede pendiente de hipotecas/embargos anteriores |
| Desalojo (si está ocupada) | Coste y tiempo del procedimiento de lanzamiento |
| Deudas de IBI y comunidad | Afección real de los últimos ejercicios no prescritos |
En la ficha de cada subasta de Auctico tienes una calculadora que estima el impuesto con el tipo de la comunidad donde está el inmueble, además del valor de referencia y de mercado de la zona para comparar con el tipo de la subasta.
Umbrales de adjudicación (art. 670 LEC)
La Ley de Enjuiciamiento Civil marca las referencias para aprobar el remate:
- Si la mejor puja alcanza el 70% del valor de subasta, se aprueba el remate.
- Por debajo del 70% se abren mecanismos: el ejecutado puede presentar un tercero que mejore la puja y, si no, el ejecutante puede pedir la adjudicación.
- Si el inmueble es vivienda habitual del deudor rigen suelos más altos (70%, o 60% en ciertos supuestos).
- Si no hay ningún postor, el ejecutante puede adjudicarse el bien por el 50% del valor (o el porcentaje que fija el art. 671 LEC para vivienda habitual).
Ver subastas de viviendas activas
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una vivienda en subasta más barata que en el mercado?
Sí, es la principal razón para acudir a una subasta. El precio de salida (valor de subasta) suele ser inferior al de mercado y, si hay pocos postores, el remate puede quedar por debajo. Ahora bien, el ahorro solo es real si has descontado antes las cargas que subsisten, el coste de un posible desalojo y los impuestos y gastos. Una puja aparentemente ventajosa puede dejar de serlo al sumar todo.
¿Necesito ir con un abogado o puedo pujar por mi cuenta?
No es obligatorio en la mayoría de subastas: puedes registrarte y pujar tú mismo en el Portal del BOE con tu identificación electrónica. Dicho esto, el análisis de la certificación de cargas y de la situación posesoria es donde se juega el dinero, y ahí el asesoramiento profesional reduce riesgos, especialmente en tu primera subasta o si el importe es alto.
¿Qué pasa con la hipoteca que tenía la vivienda?
Depende de su rango. Si la hipoteca es la que se está ejecutando o es posterior al crédito ejecutado, se cancela con la venta. Si hubiera una carga anterior de rango preferente, el adjudicatario se subroga en ella (art. 669.2 LEC). Por eso la certificación de cargas es la lectura obligatoria antes de pujar.
¿Puedo visitar la vivienda antes de la subasta?
No siempre. Algunas subastas indican si el inmueble es visitable; muchas no permiten acceso porque está ocupado o no se dispone de llaves. Cuando no puedes verla por dentro, la información de Catastro, la fachada, la situación posesoria y la descripción registral son tus mejores fuentes para hacerte una idea.
¿En cuánto tiempo tengo que pagar si gano la subasta?
Tras la aprobación del remate hay que consignar el resto del precio en el plazo que fija la LEC (habitualmente 40 días naturales). Si no se paga en plazo se produce la quiebra de la subasta: se pierde el depósito y la subasta puede continuar con el siguiente postor. Planifica la financiación antes de pujar.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional ni el contenido del edicto de cada subasta, que es el que prevalece.