Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
No existe un plazo legal único para desalojar un inmueble comprado en subasta: la ley no fija cuántos días tardarás en tener las llaves, fija el trámite. El adjudicatario debe pedir expresamente la puesta en posesión (art. 675.1 LEC) y, si hay ocupantes, se abre un incidente con vista dentro de los diez días siguientes para decidir si tienen derecho a permanecer (art. 675.3 LEC). El tiempo real depende de si el inmueble está vacío, del título que invoquen los ocupantes, de la carga del juzgado y de las incidencias del lanzamiento.
Tras una subasta no hay “desahucio”: hay puesta en posesión y lanzamiento
La palabra que casi todo el mundo busca es “desahucio”, pero en sentido técnico el desahucio es otra cosa: el proceso con el que se recupera una finca dada en arrendamiento por impago o expiración del plazo, o una finca cedida en precario (art. 250.1.1.º y 2.º LEC), y se tramita como juicio verbal aparte.
Después de una subasta el adjudicatario ya tiene un título obtenido en la ejecución, y lo que solicita es la puesta en posesión dentro de ese mismo procedimiento. Si hay ocupantes, la medida que acuerda el juzgado se llama lanzamiento (art. 675 LEC). La distinción tiene dos consecuencias prácticas: si actúas a tiempo no necesitas un pleito nuevo, y los plazos aplicables no son los del juicio de desahucio.
Del cierre de la subasta a las llaves
- Aprobación del remate. Si la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor por el que el bien salió a subasta, el letrado de la Administración de Justicia la aprueba por decreto el día siguiente al del cierre (art. 670.1 LEC).
- Pago del resto del precio. El mejor postor consigna la diferencia entre lo depositado y el precio total en veinte días desde el cierre de la subasta (art. 670.1 LEC).
- Decreto de adjudicación, que expresa que el precio se ha consignado y las circunstancias necesarias para la inscripción (art. 670.8 LEC).
- Testimonio del decreto expedido por el letrado de la Administración de Justicia: es el título bastante para inscribir (art. 673 LEC).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Mandamiento de cancelación de cargas, a instancia del adquirente, para cancelar la carga que originó la ejecución y las inscripciones posteriores (art. 674 LEC). Detalle en la guía de cargas en una subasta.
- Solicitud de posesión. Nada de lo anterior te entrega el inmueble: la posesión hay que pedirla.
Entre paso y paso hay señalamientos, expedición de documentos y presentación registral que no dependen de ti: ahí se acumula buena parte del tiempo. Si es tu primera operación, revisa el recorrido completo en la guía de cómo comprar una vivienda en subasta.
Qué dice el artículo 675 LEC sobre la posesión y los ocupantes
El art. 675.1 LEC es literal: “Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado”. Es decir, la puesta en posesión es a instancia de parte, no automática; y si el inmueble está vacío, no hay incidente que resolver.
Si está ocupado, el art. 675.2 LEC abre dos caminos:
- Ya resuelto en la ejecución. El ejecutante puede pedir, antes de anunciarse la subasta, que el tribunal declare que los ocupantes no tienen derecho a permanecer una vez enajenado el inmueble (art. 661.2 LEC). Si eso consta, el letrado de la Administración de Justicia acuerda inmediatamente el lanzamiento. Es el escenario más rápido.
- Sin ese trámite previo. El adquirente puede pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, dentro del año siguiente a la adquisición. Pasado ese año, el desalojo solo puede reclamarse en el juicio que corresponda.
El trámite del art. 675.3 LEC es breve en el papel: la solicitud se notifica a los ocupantes señalados por el adquirente, con citación a una vista dentro de los diez días siguientes, donde pueden alegar y probar su situación; el tribunal resuelve por auto sin ulterior recurso. Si acuerda el lanzamiento, el auto fija día y hora exactos y deja a salvo los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda (art. 675.4 LEC).
Antes de pujar, retén el art. 661.1 LEC: a los ocupantes se les notifica la ejecución y se les dan diez días para presentar los títulos que justifiquen su situación, y la publicidad de la subasta debe expresar la situación posesoria del inmueble o que se encuentra desocupado.
Escenarios: vía, dificultad y qué determina el plazo
| Situación | Vía | Dificultad | Qué determina el plazo |
|---|---|---|---|
| Vacío | Puesta en posesión a solicitud (art. 675.1 LEC) | Baja | Agenda del juzgado para la diligencia; comisión judicial y cerrajero |
| Ocupado por el ejecutado | Lanzamiento (art. 675.2 y 675.3 LEC) | Media | Que exista ya auto del art. 661.2 LEC; carga del juzgado; posible suspensión por vulnerabilidad |
| Arrendatario con contrato anterior oponible | No hay lanzamiento: pasas a ser arrendador | Alta: no recuperas la posesión | El tiempo que reste según el art. 13.1 LAU o lo inscrito en el Registro |
| Arrendatario con contrato posterior o no oponible | Lanzamiento por el art. 675 LEC; si el título tiene apariencia suficiente, el juicio que corresponda | Media-alta | El resultado de la vista y la valoración del contrato aportado |
| Ocupante sin título | Lanzamiento por el art. 675.2 LEC, dentro del año | Media | Identificar y notificar bien a todos los ocupantes; una notificación fallida obliga a repetir |
Aviso sobre el arrendamiento: para surtir efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho debe estar inscrito en el Registro (art. 7.2 LAU), y el art. 13.1 LAU protege al arrendatario durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, cuando el derecho del arrendador se resuelve por causas como la enajenación forzosa. Puedes acabar con una renta que no elegiste durante años.
De qué depende el plazo real
- Que el inmueble esté vacío u ocupado.
- Que exista el pronunciamiento del art. 661.2 LEC.
- La carga del juzgado de la ejecución y del servicio de actos de comunicación.
- La correcta identificación de todos los ocupantes.
- Que aporten un título con apariencia suficiente, lo que puede remitir el asunto a otro juicio.
- Suspensiones o aplazamientos por vulnerabilidad.
- Incidencias del día del lanzamiento: falta de auxilio policial, nuevo señalamiento.
Sobre las cifras: en la práctica, un inmueble vacío con el auto del art. 661.2 LEC ya dictado se resuelve en semanas; uno ocupado sin oposición real se mide en meses; y con ocupantes que discuten su título o con suspensiones puede superar el año. Son órdenes de magnitud de la práctica, no plazos legales. Lo único que la ley fija es la vista dentro de diez días y el límite de un año para pedir el lanzamiento por esta vía (art. 675 LEC). Quien te prometa un número exacto de meses está inventando.
Ver subastas con su situación posesoria
Costes que conviene presupuestar
- Abogado y procurador: la solicitud de posesión y el incidente de lanzamiento se tramitan en el procedimiento de ejecución.
- Cerrajero el día de la diligencia y coste de asegurar el inmueble si queda vacío.
- Reparaciones y limpieza: los inmuebles recuperados tras un lanzamiento se entregan con frecuencia deteriorados o vaciados de instalaciones.
- Meses sin poder alquilar ni vender: el coste más ignorado, al que hay que sumar los intereses si financiaste la compra.
- Suministros: altas nuevas o reactivación, con la documentación técnica que exija la compañía tras un tiempo de baja.
- Deudas del inmueble: el adquirente responde de cuotas de comunidad en los términos del art. 9.1.e de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, y el IBI cuenta con afección real (art. 64 del RDLeg 2/2004). Los tributos de la compra, en la guía de impuestos al comprar en subasta.
Vulnerabilidad y suspensión del lanzamiento
Hay supuestos en los que el lanzamiento no procede aunque tu título sea impecable. El art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, lo impide cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se haya adjudicado la vivienda habitual de personas que estén en los supuestos de especial vulnerabilidad que esa ley enumera y reúnan las circunstancias económicas que también define, referidas al IPREM. Su vigencia se ha prorrogado varias veces: la última, por el Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, la extiende hasta el 15 de mayo de 2028.
Dos matices que casi nunca se explican: la redacción vigente del art. 1.1 se refiere a la vivienda adjudicada “al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica”, de modo que un comprador particular también puede verse afectado; y la apreciación de esos requisitos corresponde al juzgado. Fuera de ese supuesto pueden concurrir otras normas de protección social o intervenciones de servicios sociales cuyo alcance cambia con el tiempo, así que comprueba la norma aplicable en ese momento. Esta guía es información sobre el procedimiento, no asesoramiento jurídico.
Cómo estimar el riesgo antes de pujar
- Lee la situación posesoria del anuncio: el art. 661.1 LEC obliga a expresarla, pero muchos anuncios dicen que se desconoce, y esa falta de información ya es un riesgo.
- Busca si consta pronunciamiento del art. 661.2 LEC: es la diferencia entre un lanzamiento inmediato y un incidente completo.
- Comprueba si hay arrendamiento inscrito en el Registro (art. 7.2 LAU).
- Resta del precio máximo que estás dispuesto a pagar los costes anteriores y los meses estimados sin uso.
- Contrasta sobre el terreno: buzones, contadores y portería dicen más que el literal del anuncio.
En Auctico cada subasta lleva un dossier con la situación posesoria clasificada con semáforo, datos catastrales, valor de referencia, urbanismo, precios de zona y certificado energético: datos oficiales que el Portal del BOE no presenta reunidos. Auctico aporta información para que decidas; no puja por ti, no te representa y no presta asesoramiento jurídico. Si el inmueble está ocupado, completa esta guía con la de comprar un piso ocupado en subasta.