Actualizado el 26/07/2026 · Información basada en la normativa vigente (LEC, Ley 15/2015). No es asesoramiento jurídico.
Una subasta notarial es la subasta pública que tramita un notario mediante un expediente y que se celebra de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE. Su régimen está en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado, vigentes desde el 15 de octubre de 2015. Se usa cuando la venta debe hacerse en subasta ante notario: porque lo impone una norma, una resolución judicial o administrativa, una cláusula contractual o testamentaria, un laudo o un acuerdo de mediación, o porque el titular decide vender voluntariamente.
Qué es exactamente una subasta notarial
No es un procedimiento judicial. El notario no ejecuta un patrimonio: dirige un expediente, controla que se cumplan los requisitos legales y documenta el resultado. La puja, en cambio, sucede donde las judiciales y las administrativas, el Portal de Subastas del BOE, y con la misma mecánica electrónica.
El expediente arranca a requerimiento de persona legitimada para instar la venta de un bien o derecho determinado (art. 73 de la Ley del Notariado), que debe aportar documentación de la titularidad o facultad de disponer e informar de cargas, arrendamientos, estado del bien y valoraciones. Si el inmueble está inscrito, el notario pide certificación registral y el Registro hace constar la subasta en el historial de la finca. El anuncio se publica en el BOE (art. 74).
Qué normas regulan la subasta notarial
Dos reformas de 2015 se citan mezcladas, y no hacen lo mismo:
- Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Es la que introdujo la regulación de la subasta notarial en la Ley del Notariado: añadió el capítulo del expediente de subasta notarial en su Título VII, artículos 72 a 77, en vigor desde el 15 de octubre de 2015. Antes no había un régimen legal propio de este alcance.
- Ley 19/2015, de 13 de julio. Generalizó la subasta electrónica en la LEC y encomendó a la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el portal único de las subastas judiciales y administrativas.
Precisión que evita confusiones: la sede electrónica de la subasta notarial no la fija la Ley 19/2015, sino el propio art. 75 de la Ley del Notariado. Y para la venta extrajudicial de finca hipotecada ya la había fijado la Ley 1/2013 al reformar el art. 129 de la Ley Hipotecaria. Tres reformas que confluyeron en el mismo escaparate.
En qué casos aparece una subasta notarial
El art. 72 de la Ley del Notariado delimita el ámbito. Lo que se ve en el Portal se agrupa en tres bloques.
Venta voluntaria en subasta
El titular decide vender en subasta ante notario sin que nadie se lo imponga: vía habitual para deshacer copropiedades por acuerdo o liquidar bienes de una herencia. Su rasgo es la flexibilidad, porque el art. 77 permite convocarlas bajo condiciones particulares recogidas en un pliego de condiciones. Leerlo es imprescindible: dos subastas voluntarias pueden tener reglas muy distintas.
Subastas derivadas de una norma, una resolución o un pacto
Las celebradas ante notario en cumplimiento de una disposición legal, de una resolución judicial o administrativa, de una cláusula contractual o testamentaria, de un laudo o acuerdo de mediación, o por pacto expreso en escritura pública, incluidas las derivadas de expedientes de jurisdicción voluntaria. Rigen primero sus normas propias; los arts. 72 a 77 se aplican en lo no previsto.
Venta extrajudicial de finca hipotecada ante notario
Es el supuesto que más dudas genera. Se regula en el art. 129 de la Ley Hipotecaria, desarrollado en los arts. 234 a 236 del Reglamento Hipotecario. Lo que puede afirmarse con seguridad:
- Solo procede si se pactó expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca, en estipulación separada y señalando el carácter habitual o no de la vivienda, y solo por falta de pago del capital o de los intereses garantizados.
- Se realiza ante notario mediante una sola subasta, de carácter electrónico, en el portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
- El valor que los interesados tasen como tipo no puede ser distinto del fijado, en su caso, para la ejecución judicial.
- El notario debe advertir sobre posibles cláusulas abusivas del préstamo.
Su régimen tiene particularidades: el reglamento es anterior a las reformas de 2013 y 2015 y no se adaptó por completo, así que su articulación con la Ley del Notariado y la LEC se resuelve caso a caso. Lee las condiciones del anuncio y contrástalas con un profesional.
Diferencias entre subasta notarial, judicial y administrativa
| Aspecto | Notarial | Judicial | Administrativa (AEAT, Seguridad Social) |
|---|---|---|---|
| Quién la tramita | Un notario, por expediente y acta | El juzgado; la dirige el Letrado de la Administración de Justicia | El órgano de recaudación de la Administración acreedora |
| Norma principal | Arts. 72 a 77 Ley del Notariado; art. 129 Ley Hipotecaria en la venta extrajudicial | LEC (arts. 634 y ss.; inmuebles, arts. 655 a 675) | Ley 58/2003 y RD 939/2005 (AEAT); RD 1415/2004 (Seguridad Social) |
| Dónde se puja | Portal del BOE | Portal del BOE | Portal del BOE |
| Quién aprueba la adjudicación | El notario, en el acta | El Letrado de la Administración de Justicia, por decreto (art. 670 LEC) | La mesa de subasta y el órgano de recaudación |
| Cómo se formaliza la transmisión | Escritura pública ante el notario, otorgada a favor del adjudicatario al completar el pago (art. 75 LN) | Testimonio del decreto de adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia (art. 673 LEC) | Documento de adjudicación del órgano de recaudación; cabe pedir escritura pública (art. 111 RD 939/2005) |
El punto diferencial está en la última fila: en la notarial la transmisión se documenta en escritura pública ante el propio notario, cuando la ley exige documento público para la validez o eficacia. Más contraste en la sección de subastas judiciales y en cómo funciona una subasta pública.
Cómo participar en una subasta notarial
- Identificación en el Portal. Alta como usuario del Portal de Subastas del BOE con identificación electrónica y acreditación para intervenir. Mismo proceso que en las judiciales: cómo pujar en el Portal del BOE.
- Depósito y pujas. Hay que haber consignado en forma electrónica el 5 por 100 del valor, y solo se admiten posturas electrónicas durante el plazo de la subasta.
- Cierre y adjudicación. El notario extiende diligencia con la identidad del mejor postor, el precio ofrecido, las posturas posteriores y su juicio sobre la observancia de las normas legales, y adjudica el bien; después cierra el acta y la protocoliza. Sin postores, la declara desierta.
- Pago y escritura. El adjudicatario paga el resto del precio en entidad adherida al Portal, a disposición del notario; al completar el pago se otorga la escritura pública de venta a su favor.
| Trámite | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Apertura de la subasta | Al menos 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE | Art. 75 Ley del Notariado |
| Duración mínima | 20 días naturales desde la apertura, solo posturas electrónicas | Art. 75 Ley del Notariado |
| Depósito para pujar | 5 por 100 del valor, en forma electrónica | Art. 75 Ley del Notariado |
| Pago del resto del precio | 10 días hábiles | Art. 75 Ley del Notariado |
| Suspensión que libera las consignaciones | Suspensión superior a 15 días | Art. 76 Ley del Notariado |
Ver las subastas publicadas en el Portal del BOE
Qué debe comprobar el postor antes de pujar
- El anuncio y sus condiciones particulares. El pliego puede alterar forma de pago, gastos, plazos o lotes. No des por supuesto el régimen judicial: aquí manda el anuncio.
- Titularidad y cargas, por nota registral. El expediente incorpora certificación registral, pero titular y cargas solo se acreditan con información del Registro de la Propiedad. Además, en una subasta voluntaria no opera la cancelación de cargas posteriores propia de la ejecución judicial (art. 674 LEC): lo inscrito sigue afectando al bien salvo que se cancele por otra vía. Ver cargas en una subasta.
- Situación posesoria. El art. 73 obliga al requirente a informar de arrendamientos y estado del bien, pero eso no sustituye a la verificación: un inmueble ocupado vale menos y cuesta más tiempo.
- Causas de suspensión. El art. 76 enumera supuestos que pueden paralizar el expediente: extinción acreditada de la obligación, concurso del deudor, reclamaciones de titularidad o impugnación de cláusulas del préstamo.
- Costes totales. Al remate hay que sumar impuestos, aranceles notariales y registrales y, en su caso, deudas con afección real.
En Auctico publicamos las subastas del Portal del BOE con un dossier de datos oficiales que el Portal no muestra: catastro, situación posesoria clasificada, valor de referencia, urbanismo, precios de zona y certificado energético. No gestionamos subastas ni pujamos por nadie, y esta guía no es asesoramiento jurídico.
Ventajas e inconvenientes frente a otras subastas
A favor:
- El control de legalidad y documentación se hace al inicio, cuando el notario examina legitimación, titularidad, cargas y arrendamientos (art. 73).
- La transmisión se formaliza en escritura pública ante el mismo notario: titulación e inscripción más previsibles.
- Volumen pequeño y poco vigilado por inversores: suele haber menos competencia por lote.
En contra:
- La oferta es muy reducida: no sirve como fuente estable de operaciones.
- Las condiciones no están estandarizadas: cada pliego obliga a un análisis específico.
- En las voluntarias no hay purga de cargas ni el régimen de posesión y ocupantes de la ejecución judicial (arts. 674 y 675 LEC): el examen registral y posesorio pesa más.